杭州土拍突然降温，城市之星地块、艮北新城地价纷纷下跌, 你怎么看？

这篇报道本来就是用来抓眼球的，俗称标题党！

首先我们要来认识土拍的位置和土地性质。

城东新城确实是改善供应量较大的板块，也是属于主城区范围，城东的行情一直不代表杭州的主流行情，厮杀较为激烈，销售价格涨幅也一直低于其他板块，具体原因何在？

城东新城打造成为钱江新城延伸的概念由来已久，但是亮点陈乏，最为不利的因素在于杭州火车东站在此，杭州火车东站限制了城东艮山，九堡区域的一系列规划发展和打造，土地很多也不属于杭州市国土局管辖，属于铁老大的地！当地杭州政府说白了做不了主，这样的区域，对于任何城市规划来说就是致命的，因为控制条件太多，尤其是住宅用地，打造难度较高，比起其他区域，开发商的热度会受到影响。

对于住商结合用地而言，如果在杭州生活的人，会比较清楚杭州商业开发量是巨大的，去化的难度不是一点两点，因为杭州有其他城市没有的城中村留用地开发政策！不清楚的可以百度下。

所以但凡开发要求中商业比例超过30%，开发企业就必须慎重！何况50%？！盲目开发很有可能商业部分去化缓慢，严重拖累住宅开发的利益获取，招拍挂环境下商业土地获取的成本远高于留用地获取，而杭州又恰恰充斥着大量的留用地项目，均为商业用途！

但是我们也不能无端地认为本次土拍就是土地市场的冷却，只能看成是开发商对于住商结合用地和城东新城的冷静，而且本次开发土地很可能是前期开发商钩地的产物，即提前锁定地块，和政府定价交易的结果，政府对于地块的定价是基于开发商的前期沟通来设定的，然后再引入竞争者也可能是合作者来参与土地摘牌，并达成各方妥协的价格。

所以我们会看到杭州接二连三发生过的情况，拍低的，政府收回，重新调整规划要求，然后上调土地价格后在市场升温通道上再次出让，发挥土地出让更大的出让效益，对于土地而言，当地政府做的是一门生意。

所以如果只是以土地溢价率来看市场，只能说明看了个表面，认真的话可以把5年内城东新城其他土地拍卖的底价和成交价格拉出来，就可以清晰的看到，其实土地价格一直在上涨，溢价率只是一个给到外界的障眼法而已，因为后面土地的定价被拉高了，涨幅当然就小了。

说了好多内部的表达，希望不会引起业内的不快！

过完年，剧组又忙碌起来了。

资金到位。

剧本到位。

演员到位。

导演到位。

开拍…

突然，上面放话了，不准拍忽悠戏。

拍到一半的，赶紧叫停，理由就说电脑故障。

还没拍的，赶紧连夜改剧本。

真是一出好戏。

杭州刚需板块地价跌了，有板块地价一个月下滑近10%, 你怎么看？

土地价格与商品房价格是互相影响的，土地是面粉，房子就是面包。面包价格上去了，面粉的价格自然很容易上去。同样，面粉紧缺了，面包也不会那么好买到，价格同样会上涨；买面包的人少了，面包店家就会降价搞促销，面粉的价格也会挤掉点水分；等下一波大家抢面包时，所有的价格可能又会报复性的增长。

临政储出[2019]22号锦北单元宅地由中天美好集团有限公司以总价95750万元竞得，折合楼面价约9222元/平米，溢价率8.50%。一个月跌了914/平。锦北区域作为临安区传统的老城区，生活配套资源丰富，这两年锦北区域正在进行城市更新，四周商品房环绕，多个新盘都在销售中，且定位颇高，虽然销售压力较大，但该地块还有有相当大的操盘空间。

杭州萧山市北东楼面价2万+，南站地块均拍到自持比15%以上, 你怎么看？

说明开发商对这两个板块的认可度不低。

萧山市北是萧山融杭的第二步，承接了整个城东的外溢。尽管目前配套配套并不齐全，但是未来依托钱江世纪城和奥体，生活还是比较方便的。萧山市北的预期是绝对美好的。另一方面，目前板块高层单价大概在3-3.8w之间，此次拍卖楼面价2w多一些，对开发商来说这个价格空间还是有利可图的。

萧山南站折合楼面价也达到2w+源于南站这个枢纽。南站对于萧山的地位对标的是东站在城东的地位。是否能达到这个高度，我们拭目以待。

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杭州土拍突然冷静，部分地价回落两三千，要凉凉了 , 你怎么看？

房价我认为当前下行的势头不大，但涨价似乎也不可能，这阶段观望的较多，现在人们也比较理性，虽然是现今金九银十不那么火，但总比平常要好点，大多理性的人会避开这个时期，会等到年底，因为年底开发商回笼资金会有优惠力度，现开发商房产中介在大力宣传十月八日银行大幅上涨贷款利率，这个是骗人的，第一套房利息略有上涨，总起来看多付不了多少钱，第二套房利息多付了不少。这样不温不火的局势中小开发商有点承受不了，因为这种资全返回慢，增加了好多成本，二手房现在的市场卖房者挺多，大多是些老旧房，面积小的房子，二居室的房子所以买的也很少，有些户主长时间卖不了，就降价出售，越这样二手房市场越低迷，说句实话，买二手房的大部分人手中没钱，才选择二手房，在二手房市场中能捡漏的

银行本来想做大地主，为了利益，瞒目放贷，结果全是坏帐空置房，烂尾楼，被地方，开发商啃骨头，想歪脑，来啃百姓，制造业实体也跟风开发房产，企业破产倒闭，就业大降，人流消费大降，房产害人。

房子有价无市还会持续很长一段时间，银行不会轻易就把房价降了。农村人没有觉醒，有几十万在家建个别墅，想什么时候回去住都行，挤在城市的钢筋混凝土组成的大盒子里，压力大！！！

楼面价12784元，中梁首入杭州建德创地价标杆, 你怎么看？

创地价标杆说明竞争激烈，购买者多。也侧面反应了开发商拿地热情上涨，对未来市场看好，政策略微放松。另一方面，楼面价12784，则到时售价至少25000，需结合当地市场具体分析。

城市规划和经营都没有把一个城市高端和普通加以划分，让开发者来判断。这是一个不负责任的行为。三，四，五线城市对高品质住宅的需求日益扩大，也许有一天只有高品质的产品才能生存。